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最近常聽到一個(gè)問題：“這兩年休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游很熱，我們有多客戶朋友流轉(zhuǎn)幾千畝來做個(gè)休閑農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目，不知道選擇什么樣的地才合適？”今天創(chuàng)景文旅研究院在這里跟大家分享一下幾點(diǎn)選址的方法，供大家參考。
1、控制好項(xiàng)目和城市的距離
休閑農(nóng)業(yè)雖然在農(nóng)村或郊區(qū)，但是服務(wù)的城市居民，所以要注意距離目標(biāo)客戶也就是城市的距離。人在1個(gè)小時(shí)以上車程會(huì)出現(xiàn)不適應(yīng)，特別是休閑放松的時(shí)候。休閑農(nóng)莊是個(gè)一日游產(chǎn)品，很多人去是當(dāng)天去當(dāng)天回，如果路上還要花個(gè)3個(gè)小時(shí)，那就不叫休閑了，叫受罪。
所以，一般情況，建議距離城區(qū)30分鐘車程，最長不要超過1個(gè)小時(shí)。如果是一線城市也可適當(dāng)放寬。但有一點(diǎn)要把清楚，那就是“距離城市越遠(yuǎn)，營銷難度越大”。
交通也是應(yīng)該考慮的，要根據(jù)不同的市場定位選擇相應(yīng)交通條件的土地，例如，親子農(nóng)莊的客戶以團(tuán)隊(duì)為主，一般是大巴車去大巴車回，如果去園區(qū)的道路只有3米，就沒法做了。相反，很多民宿項(xiàng)目都在比較偏遠(yuǎn)的地方，一來需要安靜，二來去民宿住宿的都是最少玩兩天，第三是住民宿的客戶以散客為主，私家車去私家車回，對(duì)于道路沒有苛刻的要求。
2、100公里范圍覆蓋人群數(shù)量
上文也提到了，休閑農(nóng)莊是個(gè)周邊游產(chǎn)品，去你農(nóng)莊休閑的多是周邊的客戶。不太可能有外地人飛到你那休閑。既然是周邊游，那就得考慮周邊有多少潛在客戶，這直接決定了你是否能投資，能投多少。采摘園多見于縣城或一般地級(jí)市，民宿和莊園多集中在珠三角、長三角、津京冀地區(qū)。不同的產(chǎn)業(yè)形態(tài)需要不同數(shù)量的潛在客戶來養(yǎng)。一般來說，100公里范圍內(nèi)能輻射50萬城市人口，就可以考慮做。但要注意控制好投資規(guī)模和人口規(guī)模的關(guān)系。
3、當(dāng)?shù)氐娜司芍涫杖?/strong>
有人口基數(shù)不一定有消費(fèi)能力。所以，在考慮能覆蓋多少人的同時(shí)還要考慮這些人的消費(fèi)能力，可簡單理解為“可支配收入”，這個(gè)數(shù)據(jù)可以從國家統(tǒng)計(jì)年鑒上查到。這點(diǎn)也不難理解，北京人口比上海多，但是為什么上海有迪斯尼而北京沒有？香港彈丸之地有一個(gè)迪斯尼，而西南中心成都沒有，為什么？人的消費(fèi)能力占了很大因素，當(dāng)然，季節(jié)因素也有。不可否認(rèn)的是消費(fèi)能力是硬傷。
4、注意土地性質(zhì)
要注意避開基本農(nóng)田。 國家雖然大力扶持休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，但是對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)力度還是非常嚴(yán)格的。國家又有《基本農(nóng)田保護(hù)法》，國土衛(wèi)星每年要航拍對(duì)比，一旦出現(xiàn)違規(guī)，那是必須整改的。別說你當(dāng)?shù)仃P(guān)系很牛，自上而下的整改令沒人會(huì)幫你扛。農(nóng)用地除了基本農(nóng)田還有一般耕地和未利用土地。國家也鼓勵(lì)利用四荒地。
5、自然資源是否豐富
一馬平川是非常適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但是如果能夠有水有山那更能增加休閑農(nóng)莊的景致，如果實(shí)在沒有山山水水，也可以通過微地形和植物搭配來增加園區(qū)的層次感。做過休閑農(nóng)業(yè)的都知道，最花錢的不是上項(xiàng)目，而是基建。如果沒有水需要打井，沒有電需要拉線，沒有山需要堆土，沒有綠植需要買樹買草皮，沒有圍墻天然屏障需要圍墻…這些才是最花錢的地方。
6、 學(xué)會(huì)借勢
供勢也叫抱大腿，大腿就多了，比如大型的著名景區(qū)、旅游示范區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、公園等等。這不難理解，建古北水鎮(zhèn)花了幾十億，結(jié)果古北水鎮(zhèn)周邊興起了很多配套產(chǎn)業(yè)，民宿、農(nóng)家樂、親子園等等；周莊附近剛開業(yè)了一個(gè)鄉(xiāng)伴綠樂園，這樣的例子有很多。借勢的好處有很多，比如，政府配套健全，水電路網(wǎng)都不是問題；再如，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、周邊旅游景區(qū)、傳統(tǒng)村落、高鐵高速等，通過人引流把游客吸引到了本項(xiàng)目地來。
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